El mercado constructor de viviendas e inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires asiste a un cambio de escenario que obliga a los inversores a reajustar sus estrategias. Si bien el alto costo de la construcción en dólares hizo que las propiedades recién terminadas resultaran más accesibles que las vendidas en pozo, esta dinámica mutó.
La clave de este giro residió en la baja reciente del costo de edificar, verificada en los últimos tres meses por el informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Este factor, combinado con la reactivación crediticia, impulsó al pozo a recuperar su tradicional atractivo. Según este análisis a noviembre de 2025, el costo de construcción medido entre agosto y octubre tuvo un descenso de 5,36%.
Este retroceso se explicó por la estabilización del costo en moneda nacional y el recorrido alcista del dólar paralelo en el periodo señalado. En simultáneo, el precio de venta en pozo creció un 2,36%.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU, analizó este fenómeno y explicó el porqué del alivio del sector. “El dólar en las últimas semanas subió con la situación económica general, y eso no se acompañó con un aumento de costos de construcción. El costo de construcción se acomodó a la baja y relajó un poco el estrés que los desarrolladores padecieron hasta ahora”, sostuvo el directivo.
El impulso de las hipotecas: un mercado reactivado
La reactivación del mercado es notoria. Las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires crecieron fuertemente, impulsadas por el mercado hipotecario. En el periodo de enero a octubre de 2025, la expansión de las escrituras de compraventa alcanzó un acumulado del 37%.
El mercado hipotecario fue el motor: la expansión de las escrituras hipotecarias en el mismo periodo de 2025 fue de 449,59%. El menor ritmo inflacionario y la mayor oferta de créditos permitieron este fuerte aumento de las operaciones con hipotecas. La participación de hipotecas sobre el total de escrituras acumulado a octubre de 2025 fue de 21,85% (en el décimo mes del año se llegó a 1.500 operaciones con apalancamiento crediticio).
El Metadato reveló que esta mayor demanda redujo el stock disponible. Durante el mes de octubre, el indicador para agotar el stock de la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó solo 1 año. Este indicador se redujo como consecuencia de la mejora de la demanda y la menor oferta de viviendas incorporadas al mercado. Sin embargo, el informe advirtió que las recientes restricciones, como mayores tasas y condiciones de acceso estipuladas por los bancos, están haciendo que este crecimiento se desacelere.
El pozo vuelve a ganar terreno
El cambio de paradigma resultó vital para la decisión de compra. Durante buena parte del año, la unidad a estrenar resultó más económica. Sin embargo, ese stock de unidades terminadas —construidas con costos anteriores— se agotó.
La tendencia ahora muestra que los precios de venta en pozo vienen creciendo por sobre el precio de unidades terminadas desde hace un año. De hecho, desde junio pasado, los precios de venta en pozo aumentaron un 3,41%, mientras que las unidades terminadas lo hicieron un 1,79%.
Tabakman subrayó que el panorama anterior ya es parte de la historia. “Hoy, comprar en pozo de una cosa que recién inicia resulta atractivo. Los precios del producto terminado a estrenar se acomodaron al alza porque los dueños subieron los valores”, explicó el presidente de CEDU.
Además, el pozo mantuvo la virtud de pagarse en cuotas mientras se construye y aprovechar el aumento de precio que la construcción naturalmente tiene a medida que la obra avanza.
- ¿Por qué el pozo es hoy la mejor opción de capitalización?
- Precio de Ingreso: El valor de compra en pozo ronda entre un 20% y 30% por debajo del valor final de una unidad terminada.
- Financiación: Permite financiar el pago durante la obra, utilizando el capital para avanzar sin tomar crédito inmediato.
- Rentabilidad Implícita: La diferencia de precio inicial genera una rentabilidad implícita que, según expertos, supera muchas veces el rendimiento de una inversión financiera tradicional en dólares.
- Aprovechamiento del Stock: El stock de unidades terminadas a precios viejos se agotó, obligando a los nuevos proyectos a ajustar los valores con costos de reposición actualizados.
Costo Histórico vs. Precio Actual
Aunque hubo una leve baja reciente en el costo de construcción en dólares, el nivel se mantiene elevado. El costo de edificar en CABA superó los US$1300 por metro cuadrado.
Si se observa el comportamiento del costo desde el promedio de 2018, este se encuentra en octubre en un valor superior de 29,36%. En contraste, el recorrido del precio en pozo en igual periodo es de apenas el 1,97%. Esta diferencia demostró por qué el costo de construcción aún se mantuvo muy alto, afectando la rentabilidad del sector.
Esta situación explicó por qué los desarrolladores debieron reajustar los precios de los nuevos proyectos, haciendo que, en muchos barrios, el metro cuadrado en pozo resulte más alto que el de las unidades a estrenar que provienen de stock viejo.
Matías Stul, de PKS Desarrollos, coincidió en que el pozo ofrece la mejor relación entre precio y rentabilidad esperada, siempre que la elección del desarrollador sea correcta. Stul explicó por qué los precios del pozo a veces superan al producto terminado: “Todavía hay oferta de unidades a estrenar que fueron construidas con costos de obra anteriores, más bajos que los actuales. Esos proyectos pueden mantener precios más competitivos. En cambio, los emprendimientos nuevos incorporan costos de reposición actualizados y una proyección de inflación en dólares hacia adelante, lo que eleva el valor del metro cuadrado en pozo”.
El panorama del empleo en la construcción, según el IERIC, mostró una estabilización, con leves variaciones hasta agosto, lo que permitió colegir que la industria mantuvo su ritmo de obra.
En cuanto al Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), si bien creció a una tasa mensual cercana a la inflación, su elevado indicador quedó posicionado muy por encima del IPC (Índice de Precios al Consumidor), y más aún por sobre la cotización del dólar blue. Este hecho, confirmado desde la cámara que lidera Gustavo Weiss, derivó en un costo de construcción sustancialmente alto.
Stul concluyó que, con la estabilización de costos y el crédito hipotecario disponible, la inversión en pozo genera una rentabilidad implícita que muchas veces supera el rendimiento de una inversión financiera tradicional en dólares.
