El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) vive un giro interesante: con los créditos hipotecarios en pausa y tasas más altas, muchas familias posponen la compra de casa y vuelven a los alquileres. Este cambio no solo se debe a problemas económicos, sino también a la incertidumbre por las elecciones legislativas del 26 de octubre, que podrían alterar las políticas fiscales y el dólar.
Las inmobiliarias reportan un aumento en las consultas de personas que planeaban comprar, pero ahora optan por alquilar debido al alza de tasas (hasta el 15%), requisitos más estrictos y la volatilidad del dólar. Algunos bancos incluso frenaron las líneas de crédito hasta después de las elecciones.
¿Por qué retroceden las hipotecas?
El boom de créditos hipotecarios de fines de 2024 y principios de 2025 se enfrió en las últimas semanas. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, explica que «el mercado está madurando». Bancos privados limitaron el financiamiento, subieron las tasas y el dólar encareció las operaciones en dólares, mientras los préstamos son en pesos.
Antes, un crédito se aprobaba en días; ahora, puede demorar de 60 a 120 días. Moretti destaca que «el dólar es clave: una suba repentina puede hacer que una propiedad se vuelva inalcanzable en poco tiempo».
El auge del mercado de alquileres
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señala que el alquiler se volvió atractivo para los dueños, con rentas del 6% al 7% anual. Esto aumentó la oferta de departamentos, dando más opciones a los inquilinos, que ahora comparan precios, estado y ubicación antes de decidir.
Eliana Matko, de Matko Propiedades, agrega que en CABA, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de monoambientes y dos ambientes se multiplicó. «La demanda es fuerte porque las hipotecas están paradas, pero los inquilinos son más cautelosos. Un departamento bien ubicado se alquila en 30 a 60 días, aunque puede tardar más si el precio es alto o el inmueble no está en buen estado».
¿Cuánto subieron los alquileres en 2025?
Según Zonaprop, en septiembre los precios en CABA subieron un 2,3%, acumulando un 26,8% en lo que va del año (por encima de la inflación del 21,6%). En los últimos 12 meses, el aumento fue del 37,6%, superando la inflación (31,3%), pero por debajo del Índice de Contratos de Locación (51,5%).
Precios promedio mensuales:
- Monoambiente: $598.063
- Dos ambientes: $698.011
- Tres ambientes: $937.432
Los barrios más caros son Puerto Madero ($1.177.143), Palermo ($768.382) y Núñez ($765.419). Los más accesibles: Lugano ($532.007), Parque Patricios ($616.266) y Floresta ($617.112).
Este repunte en alquileres podría presionar los precios si la demanda sigue creciendo, pero la mayor oferta da algo de alivio a los inquilinos.
